O mercado imobiliário brasileiro enfrenta, em 2026, uma combinação de pressões estruturais que vai muito além de um ciclo de juros elevados. Incorporadoras e construtoras estão diante de um cenário que exige mais do que resiliência operacional exige reposicionamento estratégico.
Pesquisa da Sienge com empreendedores imobiliários revela que a percepção de declínio ou recessão no setor mais que triplicou em relação ao ano anterior, saltando de 12% para 38%. Esse dado captura com precisão o estado de espírito do mercado: não é pânico, mas é um alerta que não pode ser ignorado.
A taxa Selic chegou a 14,75% ao ano em maio de 2025 (Banco Central do Brasil), e os efeitos sobre o setor são diretos: crédito mais caro, comprador mais cauteloso e investidor migrando para a renda fixa. Segundo levantamento do Compre e Alugue Agora com mais de mil corretores em todo o Brasil, para 44% deles a procura por imóveis diminuiu de forma significativa em razão da inflação e do custo do financiamento habitacional. O impacto sobre o segmento de médio padrão é especialmente severo, justamente o mais sensível ao custo do crédito bancário.
Se a Selic comprime a demanda pelo lado do crédito, o Programa Desenrola 2.0 ataca pela base do funding. De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o FGTS respondeu por R$ 138 bilhões dos R$ 324 bilhões em novos financiamentos em 2025, o equivalente a 43% do total. Esse é o segundo maior pilar do sistema de crédito imobiliário no país, e está sendo redirecionado para o pagamento de dívidas de consumo.
A ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) reagiu com preocupação declarada, afirmando em nota que ‘’mudanças que comprometam a sustentabilidade do FGTS afetam diretamente o financiamento imobiliário de longo prazo’’. Os números projetados pelo setor são expressivos: segundo a própria ABRAINC, saques entre R$ 4,5 bilhões e R$ 8,2 bilhões podem resultar na perda de até 107 mil empregos diretos e indiretos, limitar o acesso à moradia para cerca de 46 mil famílias e provocar retração de até R$ 10,7 bilhões no PIB.
O problema não é novo, é sistêmico. Dados do Ministério do Trabalho e Emprego mostram que, entre 2020 e 2025, as operações de alienação do FGTS somaram R$ 236 bilhões, com 51% dos trabalhadores ativos aderindo ao saque-aniversário. O fundo que deveria financiar a casa própria vem sendo consumido em partes a cada crise conjuntural.
O outro pilar tradicional, o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) sofre com retiradas líquidas contínuas. Em maio de 2026, no ENIC (Encontro Nacional da Indústria da Construção), especialistas do Secovi-SP debateram justamente o esgotamento gradual da caderneta de poupança como principal fonte de recursos e a necessidade urgente de transição para o mercado de capitais. O diagnóstico é claro: o modelo tradicional de funding não sustenta o crescimento que o setor precisa. A resposta do mercado tem sido a diversificação das fontes de captação.
Segundo dados da Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), as emissões em LCIs e LCAs somaram R$ 963,2 bilhões em 2025, enquanto CRIs, CRAs e debêntures incentivadas totalizaram R$ 577 bilhões no mesmo período. Instrumentos como CRIs, FIIs, LIGs e debêntures verdes deixaram de ser exclusividade das grandes incorporadoras listadas em bolsa e passaram a integrar a estratégia de médias empresas do setor.
Há, porém, um alerta regulatório no horizonte: o mercado acompanha com atenção a possibilidade de incidência de IOF sobre CRIs e CRAs, o que encareceria justamente a alternativa que o setor mais precisa desenvolver.
Uma alternativa que merece atenção, especialmente para incorporadoras e construtoras de médio porte que ainda não têm acesso facilitado ao mercado de capitais é a constituição de Sociedades em Conta de Participação (SCPs).
Reguladas pelo Código Civil (arts. 991 a 996), as SCPs permitem que a incorporadora ou construtora figure como sócia ostensiva, captando recursos de investidores (sócios participantes) para o desenvolvimento de empreendimentos específicos, sem que esses investidores apareçam publicamente na estrutura societária. A operação é simples, não exige registro em junta comercial e tem tributação própria, o que a torna ágil e relativamente econômica para estruturar.
Do ponto de vista estratégico, a SCP funciona como um mecanismo de compartilhamento de risco por projeto: o investidor entra com capital, a empresa entra com o know-how construtivo e a gestão do empreendimento, e os resultados são partilhados conforme acordado.
Para incorporadoras que precisam viabilizar lançamentos em um ambiente de crédito bancário restrito e FGTS sob pressão, a SCP representa uma porta de entrada relevante para funding privado. Há, porém, um risco jurídico que não pode ser ignorado: quando a participação do sócio participante não é corretamente estruturada, e o instrumento traz a identificação e a previsão de entrega de unidades imobiliárias ao final do empreendimento, por exemplo, o Judiciário tem requalificado essas operações como contratos de promessa de compra e venda, com todas as consequências daí decorrentes, inclusive a incidência das normas protetivas da Lei nº 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor.
Uma SCP mal estruturada, portanto, pode transformar um investidor em comprador e uma relação societária em relação de consumo, o que compromete não apenas a segurança jurídica da operação, mas a viabilidade econômica do próprio empreendimento.
Estruturar o veículo corretamente, com contratos robustos, remuneração genuinamente societária e atenção às obrigações fiscais e regulatórias envolvidas, é o que diferencia uma solução financeira eficiente de um passivo jurídico em formação.
O cenário exige que incorporadoras e construtoras repensem não apenas sua estrutura de captação, mas também sua governança, sua capacidade de acessar o mercado de capitais com segurança jurídica e compliance robusto e sua relação com investidores institucionais cada vez mais exigentes em termos de transparência e gestão de riscos.
Empresas que anteciparem essa transição, diversificando fontes de funding, estruturando operações no mercado de capitais e fortalecendo sua governança corporativa sairão na frente quando o ciclo de juros se inverter. As que esperarem o ambiente melhorar para então se reorganizar podem chegar tarde.
BBALAW atua com assessoria jurídica a empresas do setor imobiliário e da construção civil em estruturação de operações, compliance e gestão de riscos.
